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【每天1问】销售超预期是买房杠杆上升了吗?——6月统计数据点评

作者:天诚地产会 日期: 2017-07-18 点击量: 4002

核心观点:
销售超预期、一二线市场底或已经出现、三四线整体依旧较好:单月销售额增速大增至30.3%,销售额累计增速21.5%为15个月以来首次提高;销售面积累计增速16.1%及单月销售面积增速21.4%均略好于预期,我们认为主要原因在于低基数效应(去年6月增速为全年第三低仅高于11和12月)以及三四线的持续向好(棚改货币化仍在继续推进)。此外,我们看到一线和核心二线城市的销售同比跌幅接近-40%,我们认为一线核心二线的约束主要来自供给而非需求,因此,这个市场底已经基本出现,再向下的空间不大,但三四线城市(销售面积占全国60%)的增速仍有下降空间(整体依旧很好)因此会带动全国销售面积增速下行,维持全年6%增速判断。
投资符合预期、新开工增速翻倍、土地购置增速创记录:投资累计增速8.5%维持下降趋势,单月增速7.9%略有回升,整体符合预期,我们认为7月份投资仍将走高,但全年投资仍将低于上半年增速,维持下半年投资下行判断;新开工面积累计增速10.6%,单月增速14.0%;房企土地购置面积累计同比增长8.8%,单月增速19.7%,再次回正,前期销售回暖使房企现金在握,土地购置热情增加,土地购置面积单月增速和累计增速均创下近32个月以来增速最高记录。房企单月投资回暖,受调控影响,累计投资增速继续下行,预计17年下半年投资增速仍将下行,但全年将好于我们5.7%的预期。
按揭增速为负、定金预收款增速翻倍、显示买房杠杆在下降:位资金累计增速11.2%,单月增速16.1%。其中,来自定金及预收款的资金累计同比增长22.7%,单月增速31.3%,相比上月翻倍;个人按揭贷款12000亿元,累计同比增长6.7%,单月增速-0.3%。房企到位资金整体有所回升,主要受益于6月销售增速的大幅提高,房企定金及预收款增长较多而按揭款增速连续7个月下降,这主要是两个方面:1)银行收紧按揭;2)限价条件下,开发商惜售要求提升首付比例甚至全款购房者优先。这其实表明,销售超预期不是在加杠杆,而是真正有不少有实力的买家在进行房屋配置。
投资建议:6月份销售增速单月和累计均超预期上涨,投资增速累计微降单月微升符合预期,我们坚持“地产要涨过产业链”的乐观判断,我们认为随着政策风险逐步释放,一二线的市场底和利率顶已经出现,销售投资累计将略有下降,但明显好于我们年初的预计。投资方面我们建议关注自下而上的股票,从ROE的高低、持续性和确定性三维选股:龙头(万保金)、三城(华侨城、新城控股、阳光城)、REITs(嘉宝、金融街)等,全年行业投资主旋律仍然是三四线+棚改。
正文:
1.单月销售额增速翻倍,累计增速15个月以来首次提高、一二线销售或已经见底:1-6月,商品房销售面积74662万平方米,累计同比增长16.1%,累计增速相比上月提高1.8个百分点;单月销售面积同比增长21.4%,单月增速相比上月提高11.2个百分点。1-6月,商品房销售金额59152亿元,累计同比增长21.5%,累计增速提高2.9个百分点;单月销售金额同比增长30.3%,单月增速相比上月提高16.2%。销售方面,单月销售额增速翻倍,累计销售额同比增速自去年4月以来首次提高,显示调控风险已逐步落地,前期部分观望需求得到释放。此外,我们看到以一线和核心二线高频数据显示,单月同比销量跌幅接近40%,我们认为一二线的市场底已经出现。
2.投资单月回暖累计下行,单月新开工增速翻倍,土地购置增速创记录:1-6月,全国房地产开发投资金额50610亿元,累计同比增长8.5%,累计增速相比上月回落0.3个百分点;单月开发投资金额同比增长7.9%,单月增速相比上月提高0.6个百分点。1-6月,全国房屋新开工面积85720万平方米,累计同比增长10.6%,累计增速回升1.1个百分点;单月新开工面积同比增长14.0%,单月增速提高8.8个百分点。1-6月,房企土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5月份提高3.5个百分点,单月增速19.7%,再次回正,前期销售回暖使房企现金在握,土地购置热情增加,土地购置面积单月增速和累计增速均创下近32个月以来增速最高记录。投资方面,房企单月投资回暖,受调控影响,累计投资增速继续下行,预计17年下半年投资增速仍将下行,但好于预期;2017年上半年地产销售持续超预期,6月单月新开工增速翻倍,累计增速小幅提高,显示了房企开工意愿有所回升。



3.资金来源回升,定金及预收款单月增速翻倍,按揭贷款单月增速仍然为负:1-6月份,房地产开发企业到位资金75765亿元,同比增长11.2%,累计增速提高1.3个百分点;单月房企到位资金同比增长16.1%,单月增速提高12.1个百分点。其中,来自定金及预收款的资金23226亿元,累计同比增长22.7%,单月增速31.3%,相比上月翻倍;个人按揭贷款12000亿元,累计同比增长6.7%,单月增速-0.3%,回升9.3个百分点。房企到位资金整体有所回升,主要受益于6月销售增速的大幅提高,房企定金及预收款增长较多。受信贷政策收紧影响,个人按揭贷款资金累计增速连续7个月下降,继5月份单月增速首次为负之后,6月单月按揭增速虽有回升但仍然为负。


4. 东北地区销售增速大幅回落,东部地区销售回暖:1-6月份,东部地区房地产开发投资27252亿元,同比增长8.4%,增速与1-5月份持平;中部地区投资10631亿元,增长16.0%,增速回落0.9个百分点;西部地区投资10991亿元,增长6.8%,增速回落0.2个百分点;东北地区投资1737亿元,下降14.0%,降幅收窄2.1个百分点。东部地区商品房销售面积同比增长11.7%,增速提高2.8个百分点;中部地区销售面积同比增长19.9%,增速提高2.2个百分点;西部地区销售面积增长21.2%,增速提高0.2个百分点;东北地区销售面积增长13.3%,增速回落5.5个百分点。房企整体投资意愿普遍降低,中部投资增速较1-5月有所回落,仍为开发投资的主力区域,东部地区投资增速与1-5月持平,西部地区投资增速小幅回落,东北地区投资降幅收窄,显示了人口净流出等城市基本面不被看好;由于政策风险逐步释放,东部和中西部销售增速均有所回升,东北地区销售增速持续回落,东部地区销售增速的回升预示着一二线城市市场底已出现,销售市场有所回暖。

5.投资建议:6月份销售增速单月和累计均超预期上涨,投资增速累计微降单月微升符合预期,我们坚持“地产要涨过产业链”的乐观判断,我们认为随着政策风险逐步释放,一二线的市场底和利率顶已经出现,销售投资累计将略有下降,但明显好于我们年初的预计。投资方面我们建议关注自下而上的股票,从ROE的高低、持续性和确定性三维选股:龙头(万保金招)、三城(华侨城、新城控股、阳光城)、REITs(嘉宝、金融街)等,全年行业投资主旋律仍然是三四线+棚改。
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