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周二市场说|翘尾行情三季度难持续,三四线变盘风险需谨慎 ——评2017年上半年房地产行业数据

作者:丁祖昱评楼市 日期: 2017-07-18 点击量: 5875

要闻速看统计局数据显示,2017年1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点。商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点。全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。点评:年中翘尾近日,江西省赣州市出台房地产市场调控政策,扩大中心城区限购范围,实施差别化住房信贷政策。其中暂停向限购范围内已拥有2套及以上住房的中心城区户籍家庭出售住房;暂停向限购范围内拥有1套及以上住房的非中心城区户籍家庭出售住房。点评:差别对待上半年,中央政府和地方政府的“一般公共预算收入”和“政府性基金预算收入”共计11.73万亿,其中来自房地产方面的收入,达到了28194亿元,占政府全部收入的24%。另外,1-6月土地出让收入18836亿元,同比增34%点评:重要来源7月17日上午,武汉市人民政府新闻办公室举行长江新城新闻发布会,宣布长江新城选址武汉东北部,近期起步区位于谌家矶——武湖区块。届时将形成“四镇”新格局,再造一个新武汉。该规划具体将分三期推进,三期总规模达650平方公里。点评:三镇不够据安徽省合肥市国土局近期公告显示,7月21日下午,合肥将以拍卖方式出让7宗居住用地,总面积近602亩。点评:平抑地价


昨天,统计局公布了上半年国民经济运行的数据,整体来看,宏观经济延续了去年以来稳中有进、稳中向好的发展态势。具体而言,房地产行业各项指标也在年中走出翘尾行情,譬如土地购置面积同比增长8.8%、商品房销售金额、面积双双再创新高和次高。仔细看来,我认为有三个方面值得关注。
首先,成交金额、面积再攀新高。6月份商品房成交金额1.55万亿元,同、环比分别上涨30%和50%,突破去年12月份的最高点,创下新的单月销售金额纪录;6月销售面积1.98亿平方米,是仅次于去年12月份的次高点。从数据来看,上半年的翘尾行情在6月份表现十分明显。而规模房企也一扫前五月供应低迷的阴霾,集中打了一场“歼灭战”。其次,尽管新开工、土地购置面积增速仍然维持高增长,但房地产开发投资增速却下滑0.3个百分点。调控虽然对房地产开发投资的影响具有一定滞后性,但是累计同比增速连续两个月下降,已经基本确定了开发投资增速下滑的态势。最后,先行指标新开工和土地购置面积表现尚佳。上半年新开工面积增速仍然维持在10%以上,而土地价格购置面积增速快速升至8.8%,当前土地市场仍相当火热。此外,土地成交价款同比增长38.5%,地价上升的速度已经明显高于房价。综合来看,在调控重压下,当前房地产各项指标可以说仍处在相对高位。尤其是今年上半年三四线城市“量价齐升”对于全国房地产的市场走势和相关指标有重要的推动作用。此外,规模房企对行业指标的影响也特别大。根据CRIC的统计,2017年上半年各梯队集中度均在上升,top10、20、30的金额集中度分别较去年同期上涨6、7.7和9.6个百分点。而前50强房企上半年平均销售金额增长也达到55%,由此可见,规模房企自身销售增长也是带动整体行业增长的重要推力。 
对于未来走势判断,我个人认为年中翘尾行情,三季度很难延续。第一,销售降温的风险不容忽视。一方面,三季度是传统淡季,房企在赶完上半年指标后,行业整体销售总量势必下降,增速也将减缓;另一方面,去年三季度市场仍处在相对火热的行情中,因此,销售同比增速可能会明显放缓。另外,二季度以来,三四线城市已经出现高位调整的走势,随着政策不断加码,供应持续增加,投资需求入市的减少,可能部分城市将出现供大于求的状况。第二,土地购置面积和金额三季度将维持增长。当前,多数核心城市已经给出了全年土地供应计划,特别是供求紧张的城市,均较前两年增加了更充裕的土地供应,因此,三季度或将迎来土地供应的高峰。此外,在去年三季度基数较低等因素影响下,今年三季度土地购置面积和金额的增速将继续翘头走势。第三,房地产开发投资下滑速度放缓,整体增速将继续维持在8%的高位。新开工方面,由于房企要加快供应节奏,三季度增速仍能维持10%以上。
总体而言,上半年火爆的三四线城市在三季度的走势对于全国行情走向至关重要,我个人认为三四线存在变盘的可能,因此需要谨慎对待,防范风险。  - END -

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