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真假虚实:廊坊限购终于在愚人节说了实话

作者:V房产 日期: 2016-04-02 点击量: 10724

4月1日前夕,围绕着廊坊,尤其是廊坊北三县的限购传闻不断,引起了业内的广泛关注。廊坊市北三县作为距离北京最近的环京县市,一直以来接受了大量来自北京的外溢资源。房地产市场也受此利好,自去年下半年开始持续走高。在上海、深圳等一线城市相继出台调控政策的大背景下,这一过热区域自然也引来了政府调控。
4月1日晚间,廊坊市政府新闻办官方微博发布该市房地产调控意见,共涉及9项具体措施,其中包括实行住房限购和差别化住房信贷政策,非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。



廊坊北三县过去一年涨幅超深圳

不少业内人士都分析认为,此次政策出台的最大目标是抑制房价的快速上涨。廊坊市的北三县等城市,此前房价快速上涨,加大了购房者的购房压力,进而使得房地产市场的预期不稳定,这不利于后续市场的健康发展。

“历史数据显示,燕郊房价屡次大起大落。” 中原地产首席分析师张大伟分析认为,2009年初,燕郊的房价基本在3000~4000元,2009年底的燕郊房价大约在每平方米6000~7000元,2010年5月随着北京房价飞涨到达高点,燕郊天洋城卖出过1.3万元/平方米的价格,而在2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策之后,房价跌回8000元左右。
事实上,2011年,随着北京通州房价大跌,燕郊一手房单价也从上半年8500元左右回落到7000元/平方米,部分项目甚至直降到5500元/平方米左右。在之后的两年间,价格也一直在7000元左右徘徊,直到2013年才又重回8000元左右的水平,这一情况一直到2015年才出现了明显变化。
“2015年以来,随着燕郊住房市场的看涨预期强烈,促使区域房价持续走高,部分项目售价甚至超过2万元/平方米,均价也高达1.6万元/平方米。同比涨幅超过100%。受此带动,香河、固安、大厂等地价格也从一年前6000元左右的均价上涨到1.2万元/平方米左右。”张大伟表示:“整体来看,过去一年北三县的涨幅甚至超过了深圳。”

    对此,北京市房地产业协会秘书长陈志认为:“投资性、投资性需求过剩,导致近一两年楼市疯长。毫无疑问,该区域已经完全脱离了正常健康的发展轨道。因此政府才出面干预,进行调控。”
非本地户籍居民家庭实施限购
据廊坊市出台的意见细则规定第四条规定:实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。不过限购执行的标准,究竟是认房或者是即认贷又认房,目前并没有细化说明。据一位大厂房地产开发人士透露,可能最终执行时会以认贷为主。而对于已经支付了首付的非本地户籍购房者,是不是需要追加首付款,细则也并没有给出进一步的说明。
“我在大厂购买的项目前段时间已经网签,支付的20%首付,好在银行已经放款,不然可能还得补交部分首付。”在大厂购房的李女士向记者表示,她所认识的购房者中就有人被叫去补交首付款。“销售说,放款的是肯定没事了,但没放款的是以网签还是其他为准,目前银行还没通知。”

而就这些购房者关心的问题,记者也采访了几名燕郊本地房企人士,不过均没有得到明确答复。“我们之前收到过消息是这些意见还在调研阶段,有可能五一之后实施,现在突然放出,我们也不知道是已经开始执行、还是有其他执行日期。”一位不愿具名的当地项目营销负责人向记者表示。

 业内:政策效果如何仍待评估
虽然具体执行标准和日期还不清楚,不过业内分析人士认为,廊坊此次政策的出台具体政策效果如何,还需要时间来验证。目前可以肯定的是,这一政策将在一定程度上抑制住投资性需求客群。

“具体来看,对于非当地户籍的购房者限购一套住房,对于持续投资廊坊住房市场的群体来说,后续炒房的可能性已经非常小了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,不过他对于政策是否能够起到降温作用表示了一定的质疑。因为意见规定,在廊坊的非本地户籍都有买一套的资格,购房资格不能浪费,因此,虽然首套房三成,但反而可能对市场起到促进。
“有资格的赶紧买,没有购房资格的想办法找购房资格,如果市场处于上升阶段,政策反而会导致促进作用而非降温作用。政策面理解,是防止短期内炒作的,但是未必能起到多大作用。”
此外,位于廊坊北三县的一线销售人员对于市场情况也较为乐观。“目前这一区域的各大项目基本没房可卖了,现在的销售情况基本能达到1:20,就算拿这个标准卡掉一半人,房子也是不愁卖的。”一名世茂·萨拉曼卡销售人员向客户表示说。



汇福地产副总经理、营销总监刘振刚则认为,如果按照现在透露的那些细则执行的话,也就是提高购房门槛,市场的影响肯定会有,但是不会有大家解读的或者想象的那么大。毕竟目前燕郊市场的房价还在一个合理的区间范围之内。 楼市失控,政府管理能力是短板
廊坊限购政策推出之后,就有业内专家表示,事实上,廊坊楼市调控的关注点并不应该是限购的细节,而应该是着眼于未来这个政策的操作细节的落地执行。

“那边办个假离婚跟玩儿一样,500块钱,就是对付银行的。”据燕郊一位房地产代销公司人员告诉记者,“以前的各种政策,最终只会让买房者出的更多,有政策就给了开发商和分销赚额外钱的机会。涉及到购房资格的社保甚至都可以作假,2014年之前燕郊限购,我们就是花钱给客户办的,说白了就是搞定银行。”
“北三县楼市处于失控状态已经很长时间了,问题很严重,现在这个政策算是个原则性表态,漂亮的九条规定,第一步走得很好,但是重要还需要看到该地区整体的测算,要看落地执行的制度性安排,如何操作,如何监管?”同策咨询研究部总监张宏伟分析表示,河北还要补政府管理能力的短板,且不论投资,市政基础设施的落地等等,北三县的楼市失控的状态和政府管理能力有直接关系,需要改进该地管理和地区快速发展不相适应的状态。


“我们看不到政府的信息公开,廊坊市市场的真正指标我们都看不到,例如:廊坊市应该对于区域内的情况进行公开全面的说明,可供应土地多少,已经供应多少,经济承载力如何,近几年购房情况,当地经济结构中对于房地产的依赖程度有多强,未来的整体规划等等都不透明。”陈志也认为,北三县近一两年楼市的疯涨和政府的不作为是有一定关系的。楼市情况不能只看量价关系,要看整体,目前我们看到的基本面情况不至于带来这么强烈的投资。
采写:陈禹铭
编辑:客串的小记
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